2017上半年鄭州房地產市場調研總結

TIME:2018-01-22 16:03 瀏覽次數:

縱觀上半年鄭州房地產市場,雖不及2016下半年的草木皆兵,但也是風起云涌。越限越買的飆高去化率、一條被子引發的政策升級、融創象湖壹號的全款秒殺、北龍湖跌宕起伏的土拍……都給鄭州房地產市場打上了“不平靜”的烙印。

2017年過半再看鄭州樓市,日漸深入的調控政策致市場遇冷,房企搶客戶的對擂大戰已拉開序幕。隨著限價政策的出臺以及部分樓盤的價格松動,輿論對市場的看法也褒貶不一,有人認為鄭州樓市的拐點以至,房價大跌就在眼前;而有人認為市場紅利必會持續下去,房價依舊會堅挺不下。

但事實到底會是什么,沒有一個具體的依據。所以,今天小編就從下面的幾組數據入手,結合供需、市場和政策給大家做一個詳細的分析,講一講未來半年樓市的發展趨勢。

別的不扯,至少,數據不會說謊!

一、供應端持續加力,外企紛紛入駐鄭州,土地競爭激烈

2016年鄭州房價經歷新一輪上漲,土地供求火熱。為有效緩解供求矛盾,平穩樓市,2016年底追加6543畝土地供應。

2017年上半年土地供應放緩,同比下降58%,達近五年最低值。其中,城中村用地占比64%,占比減少;住宅用地占比減少,商辦用地占比上升,供應結構趨于平衡。

2017上半年鄭州房地產市場總結

因為去年年底的集中供應,2017年上半年住宅用地成交總數及成交量均達近三年最高,成交量同比增長15%。受供應結構影響,以城中村和住宅用地為主,占比均達8成以上。

2017上半年鄭州房地產市場總結

其中,二七區成交量最高,中原區、管城區、高新區成交量緊隨其后,城改項目居多。

2017上半年鄭州房地產市場總結

從上面我們可以看出,鄭州的土地供應依然以城改用地為主,凈地很是稀缺。而外來品牌房企因為鄭州巨大的市場發展空間,布局鄭州的意愿強烈,土地市場競爭十分激烈。

近一年來城中村用地非底價成交共有39宗,其中2017年上半年城中村非底價成交22宗,隨著城中村土地減少,凈地增多,土地競爭將更加激烈。

我們暫且不提上一年K2搶地事件,就來說說今年堪稱“最難賣”3宗地,北龍湖6號地、高鐵片區7號地以及白沙園區198號地。這3塊地歷經“緊急叫停”、“1元房”、“被判競拍無效”、“6月30日烏龍復拍中止”后在7月5日復拍經歷熔斷后成交,說明市場火爆。

而鄭州的土拍由于受到2016年10月限地價政策的影響,地價相比去年仍不低,只是政策控制了上限。這幾塊地,北龍湖的洋房限價3.2萬,高鐵區的高層1.5萬,還是成品房,這樣的房價是不是一夜回到了兩年前?“房價不能超過去年10月份”跟這一比,簡直是小巫見大巫,有沒有?

接下來,第三季度鄭州將迎來全年土地供應熱潮,想必又是一番“腥風血雨”的激烈廝殺。而隨著城市發展,主城區土地日益稀缺,環鄭州20-30公里區域將成為鄭州房地產主力發展方向。

二、政策影響下,新房二手房價格差距縮小,商辦去庫存壓力大

1.住宅市場

鄭州商品住宅近年整體處于供不應求的現狀,市場整體去庫存效果良好,截止2017年上半年住宅庫存量為186.38萬㎡,去化周期2.8個月。

上半年,住宅供應主要集中在惠濟區與高新區,中原區因在售項目少,導致供應量最低;二七區受價格影響成交第一,鄭東新區因在售項目個數少及受備案限制原因,成交量最低。

2017上半年鄭州房地產市場總結

住宅整體均價處于穩定增長態勢,2016年受市場大勢影響,均價漲幅飆升異常;2017年上半年調控效果初顯,均價12041元/㎡,雖略有漲幅,但整體保持基本穩定態勢。

2017上半年鄭州房地產市場總結

其中,鄭東新區成交均價最高,金水區與經開區售備案影響,成交均價明顯低于全市均價。

2017上半年鄭州房地產市場總結

今年隨著主城區開發的飽和,主力城郊區逐步向城市外圍板塊轉移。2017年上半年商品住宅成交面積排名前三的板塊為:運河新區板塊47.83萬㎡,北大學城板塊38.49萬㎡,高新老城區板塊33.06萬㎡。

2017上半年鄭州房地產市場總結

成交均價排名前三的板塊為:北龍湖板塊18904元/㎡,黃河板塊14879元/㎡,南陽路板塊14810元/㎡。

2017上半年鄭州房地產市場總結

2.商辦市場

商業市場

近幾年商業市場均處于供過于求態勢,庫存量逐步攀升,目前整體庫存量高達350.54萬㎡,去化周期將近8年,商業市場形式較為嚴峻。

2017上半年鄭州房地產市場總結

2017年上半年商業供應量29.40萬㎡,下降較為明顯。成交量基本處于平穩狀態,成交22.76萬㎡,其中金水區、二七區及鄭東新區為主要成交區域,惠濟區、管城區、中原區成交相對穩定。

從下圖中,可以看出鄭東新區辦公價格最高,為20840元/㎡。由于上半年鄭東新區大量商業項目成交,拉升了整體均價,價格漲幅較大,2017年上半年商業價格為18323元/㎡。

2017上半年鄭州房地產市場總結

辦公市場

辦公市場整體供過于求,整體庫存量高達147.69萬㎡,去化周期為23個月。近兩年隨著供應量逐步減少,供求趨于平衡,但由于去化壓力大,市場仍以去庫存為主。

2017上半年鄭州房地產市場總結

2017年上半年全市成交40.42萬㎡,鄭東新區為辦公市場成交主力,占比過半。其中鄭東新區辦公價格最高,為15784元/㎡。而上半年辦公成交主要集中在鄭東新區,拉升整體成交均價,2017年辦公成交均價為13055元/㎡,呈逐步走高態勢。

2017上半年鄭州房地產市場總結

3.二手房市場

目前鄭州新房市場受到調控政策的影響,不管是全款買房還是捆綁銷售等條件的限制,都致使一部分購房者從新房市場被“擠壓”出去,轉而將目光投向二手房市場。

上半年,二手房成交均價增速明顯高于新房,兩者之間的價格差距逐步縮小。

2017上半年鄭州房地產市場總結

新興區域目前仍以新房為主,二手成交量價均處低位,尤其高新、經開表現最為明顯;核心老城區可售新房較少,二手住宅市場份額較高。金水區因配套相對完善成交量占絕對優勢,同時成交均價漲幅也最高,成交價格最高仍然為鄭東新區。

2017上半年鄭州房地產市場總結

不管是住宅、商辦還是二手房,都在不同程度上受到調控政策的影響。

其中,新房受到的沖擊最大。開發商首期開盤的項目均價或將低于周邊房價,如果手頭有足夠的資金,可以選擇在這時候購買。但是要注意的是,遠郊盤慎重,可以重點關注四環以內的房源,畢竟配套設施、交通成本都是需要考慮計算的。

二手房主要集中在三環以內的主城區,這些區域配套設施齊全、交通便利,住宅有價無市。而受調控政策的影響,二手房成交量雖有所下降,但價格卻居高不下,甚至超過新房的價格。

另外,還有一部分購房者或因為價格或因為購房資格,將目光投向了公寓。上半年鄭州公寓市場熱度持續升溫,供銷兩旺,整體表現供不應求。

下半年,隨著不少新盤入市,供需有望得到緩解,對于還沒有上車的購房者來說是一個不錯的時機,選擇面也更大,可以靜下心來仔細挑選。但是最近鄭州出臺了戶籍新政,未來幾個月擁有“房票”的人數可能會增加,其中一部分將轉化為購買力,進入樓市。那時候房價是不是又要“蹦一蹦”,迎來一個小高潮呢?

三、政策密集調控下,下半年樓市又將走向何方?

2017上半年鄭州房地產市場總結

2016年,鄭州作為漲價大軍中的“佼佼者”,調控政策亦緊隨一線城市及二線四小龍的腳步。2017年上半年,隨著新一輪調控政策的來襲,鄭州也不斷加大調控力度。

3月17日,鄭州對社保個稅進行“補漏”,補繳的社保個稅不予認定。

5月3日,鄭州再次限購升級,擴大限購范圍,增加限售、限贈、限離等政策。

6月27日,出臺限價政策,明確房價不得高于2016年10月。

至此,鄭州開啟“限價+限售+限購+限賣+限簽+限貸”的六限時代。

縱觀2017年的調控政策,不難發現,似乎每次房價剛有冒頭的跡象,立馬就被調控這只大手強按了下去。

就拿五一期間來講,由于滎陽某樓盤開盤,市民裹被子排隊買房,引發政府連夜緊急發文升級調控,將滎陽、中牟、新鄭納入限購范圍。同時還釋放調控終極大招——“限售”,三年內不得轉讓,直接遏制大批投資客。

6月27日,鑒于鄭州開盤秒清、陰陽合同在商品房銷售環節中層出不窮,鄭州出臺限價政策,直接將各種暗箱操作、捆綁銷售扼殺在搖籃里。

在各種政策的瘋狂夾擊之下,調控也是頗見成效,鄭州房地產市場開始回歸平靜。很多項目樓盤由于受到政策的影響,開盤效果不理想。其中很明顯的就是物華國際,在5.3新政出臺后首開項目,300組客戶認籌基數,實際到訪186組,到訪率62%,受政策影響較大。

至于調控政策會持續多久,什么時候解綁,還猶未可知。不過,我們可以借鑒以往的經驗來看。

2017上半年鄭州房地產市場總結

如果按照去年十一為政策伊始,以兩年的調控邏輯來看,此次政策解綁最早會在明年,至少十九大之前,是一點可能都不會有!若按照今年3月17日為全國政策調控的最高潮,那么調控解綁更得往后再放放了!

小結

2017年上半年,我們可以很清晰的看出政府對樓市的態度很明確,調控的強度、力度、手段都是前所未有的。房價稍有冒頭的趨勢,就緊急出臺相關文件,穩定房價,使房地產市場回歸平靜。

對于開發商而言,未來高壓調控政策短時間內不會松動,各房企為快速回籠資金,會選擇“全款低價”、“高首付”等方式開盤。屆時,一些中小型房企受資金壓力等影響,下半年中小房企若不求變,或將面臨被清場的危機。

而對于剛需購房者來講,就像任志強所說“如果你有直接住房需求的話,什么時候都可以買”。也還是那句老話,早上車早好!對于投資客來講,目前政策走向不明朗,這時候選擇購房無疑入坑,高位站崗!建議慎重!

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